Nebenkostenabrechung – diese Versicherungen darf der Vermieter umlegen

Mieter bekommen einmal im Jahr eine Abrechnung über die angefallenen Nebenkosten. Enthalten sind neben den Kosten für die Heizung und für Warmwasser auch Gebühren für den Hausmeister, die Gartenpflege und für den Winterdienst. Versicherungen kann der Vermieter ebenfalls umlegen. Als Mieter sollten Sie die Abrechnung genau prüfen, denn nicht alle Kosten sind wirklich gerechtfertigt. Dies betrifft insbesondere die Versicherungen.

Rechtsgrundlage für die Umlage von Betriebskosten

Die Rechtsgrundlage für die Umlage von Betriebskosten ist der Mietvertrag. Hier kann der Vermieter auflisten, welche Kosten für die Pflege und Betreuung von Haus oder Wohnanlage anfallen. Der § 556 BGB schafft die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung der Nebenkosten. Ergänzend dazu wurde im November 2003 die Betriebskostenverordnung erlassen, zum 01. Januar 2014 trat sie in Kraft. Grundsätzlich sind die Bestimmungen im Mietvertrag für den Mieter bindend. Sollten die Vereinbarungen dem Gesetz widersprechen, sind sie nichtig.

Der Mieter muss keine Kosten tragen, von denen der Gesetzgeber verlangt, dass der Vermieter dafür aufzukommen hat. So kann der Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter größere Reparaturen selbst zu zahlen hat. Dies obliegt grundsätzlich dem Eigentümer des Hauses. Wenn eine solche Klausel im Mietvertrag steht, ist sie nicht gültig. Der Mieter kann sich auch dann gegen die Zahlung wehren, wenn er den Mietvertrag unterschrieben hat.

Welche Versicherungen sind auf Mieter umlagefähig?

Im Bereich der Versicherungen kommt es immer wieder zu Differenzen zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Es steht die Frage im Raum, bei welchen Versicherungen die Umlage auf den Mieter gerechtfertigt ist. Mieter müssen nur dann die Kosten übernehmen, wenn der Gesetzgeber dies so billigt. So können der Vermieter oder Eigentümer nicht wahllos Versicherungen abschließen und die Kosten von den Mietern einfordern. Es ist wichtig zu wissen, welche Versicherungen umlagefähig sind und welche nicht.

Diese Versicherungen müssen Mieter anteilig zahlen:

• Gebäudehaftpflichtversicherung
• Gebäudeversicherung

Hier erfolgt der Abschluss der Versicherung gegen Schäden durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser. Ob die Gebäudeversicherung umlagefähig ist, hängt davon ab, welchen Versicherungsschutz sie im Einzelfall abdeckt und wie das Gebäude genutzt wird.

Auch eine Versicherung gegen Elementarschäden wie Erdbeben oder Überschwemmungen ist möglich und absetzbar.

• Glasversicherung
• Fahrstuhlhaftpflichtversicherung
• Öltankhaftpflichtversicherung
• Gastankhaftpflichtversicherung
• Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung
• Schwamm- und Hausbockversicherung

Das AG Hamburg hat unter dem Zeichen WuM 1988, 532 bestätigt, dass diese Versicherung auf den Mieter umlagefähig ist.

• Terrorschadenversicherung
• Wasserschadenversicherung
• Aufzugssprech- und Aufzugssignalanlagenversicherung

Hier gibt es ein Urteil des Landgerichts Berlin zur Rechtmäßigkeit der Umlage (LG Berlin GE 1987, 517).

Wichtig zu wissen:

Bei allen Versicherungen darf der Vermieter nur die tatsächlichen Kosten berechnen und auf die Mieter umlegen. Sollten sich im Nachhinein Rabatte ergeben, etwa durch eine mehrjährige Schadenfreiheit oder einen günstigeren Versicherungstarif, muss der Vermieter die Ersparnis an die Mieter weitergeben. Dies hat auch bei einer nachträglichen Prämienreduzierung zu erfolgen. Zuviel gezahlte Beträge sind dem Mieter durch eine Rückzahlung zu erstatten.

Welche Versicherungskosten lassen sich nicht auf den Mieter umlegen?

Es gibt Versicherungskosten, die der Vermieter selbst tragen muss. Es gibt Vermieter und Eigentümer, die versuchen, diese Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung geltend zu machen. Dies ist jedoch nicht gestattet. Als Mieter können Sie die Zahlung verweigern. Im Streitfall bekommen Sie vor Gericht Recht. Der Vermieter darf Ihnen die Wohnung oder das Haus nicht kündigen, wenn Sie die Zahlung verweigern.

Reparaturversicherung

Hier handelt es sich um eine Versicherung, die die Kosten für dringend notwendige Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten übernimmt. Da der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, die Kosten für Reparaturen zu tragen, muss er die Versicherung selbst zahlen.

Vandalismusversicherung

Bei dieser Versicherung sind sich die Gerichte mitunter nicht einig. Wenn Vandalismus Reparaturen erfordert, die der Vermieter bezahlen muss, müssen Sie als Vermieter die Kosten für die Versicherung nicht tragen. Es gibt aber auch Urteile, die die Kosten teilweise für umlagefähig halten.

Rechtsschutzversicherung

Die Kosten der Rechtschutzversicherung muss nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (WuM 1995, 203) der Vermieter tragen.

Mietausfallversicherung

Das Risiko des Mietausfalls trägt grundsätzlich der Vermieter. Aus diesem Grund muss er die Kosten für eine entsprechende Versicherung zahlen. (OLG Düsseldorf NZM 2001, 588).

Verteilungsschlüssel für die Kostenaufteilung

Versicherungen gehören zu den Kosten, die sich nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen lassen. Es gibt vier verschiedene Verteilungsschlüssel:

• Kostenaufteilung nach tatsächlichem Verbrauch
• Kostenaufteilung nach Wohnfläche
• Kostenaufteilung nach Personenzahl
• Kostenaufteilung nach der Anzahl der Wohnungen

Für Sie als Mieter ist es wichtig zu wissen, dass bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung das Gleichheitsprinzip gilt. Die Benachteiligung eines Mieters ist unzulässig. Aus diesem Grund ist der Verteilungsschlüssel anzuwenden, der für den Mieter am günstigsten ist.

Für die Abrechnung der Versicherungskosten kommt eine Kostenaufteilung nach Wohnfläche oder nach Personenzahl infrage. Sind die Wohneinheiten gleich groß, ist eine Verteilung nach der Anzahl der Wohnungen zulässig. Bei unterschiedlich großen Wohnungen muss die Aufteilung der Kosten nach der Wohnfläche erfolgen. Je mehr Wohnfläche Sie haben, desto höher sind die Kosten für Ihre Beteiligung.

Achtung: gemischte Nutzung des Gebäudes

Leben Sie in einem Wohn- und Geschäftshaus? Prüfen Sie die Nebenkostenabrechnung genau! Wenn Sie eine Wohnung mieten, müssen Sie für die Kosten der Versicherungen für die gewerbliche Vermietung nicht aufkommen. Umgekehrt müssen gewerbliche Mieter die Kosten für die Versicherung der Vermietung zu Wohnzwecken nicht zahlen.

Fazit:

Die Umlage von Versicherungskosten auf die Nebenkosten ist grundsätzlich zulässig. Prüfen Sie die Abrechnung jedoch genau. Der Vermieter darf nicht alle Versicherungskosten an die Mieter weitergeben. Wenn eine Versicherung nicht umlagefähig ist, müssen Sie nicht zahlen.