Immobilienwert bestimmen

Den Immobilienwert bestimmen: Wie viel ist Ihr Haus wert?

Soll eine Immobilie verkauft werden, ist der Immobilienwert für die Festlegung des Preises und damit die Verhandlung wesentlich. Dafür kann es mehrere Gründe geben, nicht alle sind erfreulich. Das gilt beispielsweise für die Ermittlung des Immobilienwertes im Rahmen eines Scheidungsverfahrens oder einer erbrechtlichen Streitigkeit.

Sieben Gründe, den Immobilienwert zu bestimmen:

• Sie wollen die Immobilie verkaufen.
• Sie wollen Ihre Immobilie beleihen.
• Das Finanzamt will die Immobilie besteuern.
• Der Versicherungswert der Immobilie soll festgesetzt werden.
• Die Wertsteigerung der Immobilie soll berechnet werden.
• Sie halten die Immobilie nach IAS 40 als Finanzinvestition und brauchen den Immobilienwert für die Bilanzierung.
• Die Zwangsversteigerung der Immobilie droht.

Die Wertermittlungsmethoden im Überblick

Um den Wert der Immobilie korrekt zu ermitteln, können unterschiedliche Methoden zum Einsatz kommen: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren oder Marktwertverfahren

Das Vergleichs- oder Marktwertverfahren ist eine Methode, mit deren Hilfe Sie den Immobilienwert bestimmen können. Hierbei wird der Wert durch den Wert ähnlicher, in der Nähe befindlicher Objekte, bestimmt. Dabei werden eine Reihe an Faktoren wie Lage, Größe, Art des Gebäudes, baulicher Zustand, Ausstattung und Bausubstanz miteinander verglichen. Damit das Vergleichswertverfahren funktioniert, müssen genügend vergleichbare Immobilien in der Nähe vorhanden sein.

Dieses Verfahren wird in der Regel online durchgeführt. Bei der Immobilienbewertung von realbest handelt es sich um ein automatisiertes und datenbankgestütztes Verfahren, so dass der ermittelte Wert Ihnen als erste Orientierungshilfe dienen kann. Der Vorteil dieser Wertermittlung ist, dass dieses Verfahren meistens kostenlos ist. In einem weiteren Schritt können Experten vor Ort anhand weiterer Details einen genaueren Wert ermitteln.

Das Sachwertverfahren

Für die Ermittlung des Immobilienwertes nach dem Sachwertverfahren werden drei Komponenten als Grundlage herangezogen: Bodenrichtwert, Herstellungskosten des Gebäudes und Herstellungskosten der Außenanlagen. Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien genutzt, die regelmäßige Erträge durch Pacht oder Miete erwirtschaften. Zum Bodenwert wird zusätzlich die Verzinsung gerechnet, der Mietertrag um die Kosten für die Bewirtschaftung gemindert. Beim Sachwertverfahren wird die Summe der gesamten Sachwerte von Boden, Gebäude und Außenanlagen nach den Erstellungskosten abzüglich Abnutzung.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren bilden die erwarteten Erträge die Basis für den Wert der Immobilie. Geht es um Vermietung und Verpachtung, ist das Ertragswertverfahren gewissermaßen die richtige Methode. Das gilt für Mehrfamilienhäuser, aber auch für Immobilien wie Krankenhäuser, Hotels oder andere gewerblich genutzte Immobilie. Hierbei bestimmt sich der Immobilienwert durch den damit erwirtschafteten Ertrag.

Wertgutachten für die Immobilie

Das Wertgutachten bestimmt den Marktwert der Immobilie nach einer der oben genannten Methoden. Es legt damit eine realistische Grundlage für einen möglichen Verkauf des Hauses. Das Gutachten wird dabei durch einen Sachverständigen erstellt, das kann ein speziell dafür ausgebildeter Gutachter, aber auch ein Makler sein. Ob Sie tatsächlich ein kostenpflichtiges Wertgutachten benötigen, oder ob eine kostenlose einfache Bewertung ausreicht, hängt vom jeweiligen Anlass ab. Ein vollständiges Wertgutachten ist deutlich aufwändiger und dauert in der Regel auch länger. Der Gutachter prüft nicht nur sämtliche Unterlagen zur Immobilie, sondern begutachtet diese auch persönlich. Dafür wird das Wertgutachten sowohl von den Behörden als auch vor Gericht anerkannt.

Die Vorteile eines Wertgutachten

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein Wertgutachten vorteilhaft. Der Gutachter hat das Haus intensiv geprüft und kann daher auf mögliche Baumängel und andere eventuell notwendige Maßnahmen hinweisen. Mit dem Wertgutachten können Sie als möglicher Käufer bereits einplanen, ob weitere Kosten auf Sie zukommen. Die individuellen Besonderheiten der Immobilie werden dabei berücksichtigt. Das betrifft die Größe, aber auch die Lage und Ausstattung. Bei einem Verkauf bietet das Wertgutachten eine gute Möglichkeit für einen fairen Preis.

Welche Angaben werden zur Berechnung benötigt?

Die Wohnfläche als solche hat einen Einfluss auf den Wert der Immobilie. In der Wohnflächenverordnung ist dabei definiert, dass nur nach allen Seiten geschlossene Räume zur Wohnfläche gehören, wenn sie gleichzeitig beheizt werden können. Ist beispielsweise ein Wintergarten ohne Heizmöglichkeit, wird er nur zu 50 Prozent berücksichtigt. Ein Balkon oder eine Terrasse fließen mit 25 Prozent in die Wohnfläche ein. Sind Wohnräume mindestens zwei Meter hoch, wird deren Fläche voll berechnet. Ist die Deckenhöher beispielsweise unter einer Schräge niedriger, zählt nur die Hälfte der Fläche. Abstellkammer, Trockenraum, Treppenhaus, Keller und andere nicht zu Wohnzwecken nutzbare Räume zählen hingegen nicht zur Wohnraumberechnung.

Diese Faktoren beeinflussen den Immobilienwert

Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie sind drei Faktoren, die den Immobilienwert bestimmen. Für Angebot und Nachfrage ist die Lage wertbestimmend. Dabei wird zwischen der Makrolage und der Mikrolage unterschieden. Während sich die Makrolage auf die gesamte Region bezieht, geht es bei der Mikrolage um das unmittelbare Umfeld mit allen dort befindlichen Faktoren. Auch der Zustand der Immobilie wirkt sich auf den Wert aus. Dazu zählt beispielsweise das Baujahr, aber auch der aktuelle Zustand. Befindet sich die Immobilie beispielsweise dank Sanierung und Modernisierung auf dem aktuellen Stand der Technik, ist der Wert deutlich höher als bei einer Immobilie, bei der sich ein Sanierungsstau abzeichnet.

Als dritter Faktor beeinflusst die Ausstattung den Immobilienwert. Dazu gehören beispielsweise die beim Bau des Gebäudes verwendeten Materialien, die Bauweise und die Ausführung. Weitere Ausstattungen wie Balkon, Aufzug, Terrasse oder Garten spielen ebenfalls eine Rolle, desgleichen der Stand von Sanitär- und Heizungsanlagen. Sind besonders hochwertige Ausstattungen wie Sauna, Ankleidezimmer oder Whirlpool vorhanden, wirkt sich das ebenfalls auf den Immobilienwert aus.

Gesetzliche Grundlage: ImmoWertV

In der ImmoWertV, wie die Immobilienwertermittlungsverordnung kurz genannt wird, ist die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung von Immobilien. In ihr ist ebenfalls festgelegt, wie Grundstücke oder andere Objekte bewertet werden, für die kein Markt vorhanden ist. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte, als auch zur Ermittlung des Verkehrswertes bietet sie eine entsprechende Grundlage, die ständig an die aktuellen Gegebenheiten angepasst wird.

Fazit

Sowohl beim geplanten Verkauf, aber auch bei einer Scheidung oder einer erbrechtlichen Auseinandersetzung ist der Immobilienwert entscheidend.