Immobilienbewertung: Interview mit Alexander von Gaisberg

Herr von Gaisberg, ganz vielen Dank, dass Sie sich heute die Zeit für ein Interview mit uns genommen haben. Sie sind Geschäftsführer und Immobilienmakler bei Makler-BW. Heute möchten wir uns mit einem sehr wichtigen, wenn nicht dem wichtigsten Aspekt, Ihrer Arbeit befassen: der Bewertung von Immobilien.

Wie gehen Sie und Ihre Makler-Kollegen bei der Bewertung von Immobilien im Allgemeinen vor?

Alexander Gaisberg: Vielen lieben Dank, dass Sie mich eingeladen haben.

Die Immobilienbewertung ist tatsächlich einer der wichtigsten und komplexesten Aspekte unserer Arbeit als Makler. Eine präzise und genaue Bewertung ist entscheidend, um dem Verkäufer als auch dem Käufer gleichermaßen eine faire und transparente Grundlage für Preisverhandlungen zu bieten. Wir gehen dabei in mehreren Schritten vor und berücksichtigen eine Vielzahl von verschiedensten Faktoren. Hier gilt es, sehr sorgfältig zu arbeiten.

Können Sie uns diesen Bewertungsprozess einmal im Detail erläutern?

Alexander Gaisberg: Klar, sehr gerne. Der aller erste Schritt ist die gründliche Erfassung aller relevanten Daten zur Immobilie. Dazu gehören Informationen wie: Lage, Größe des Grundstücks und der Wohnung/Haus, das Baujahr sowie der aktuelle Zustand des jeweiligen Gebäudes. Diese grundlegenden Daten sind die Basis ein jeder Bewertung.

Das klingt logisch und auch nachvollziehbar. Reicht das bereits aus, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen?

Alexander Gaisberg: Nein, das ist nur der Anfang. Nach der Erfassung der grundlegenden Daten folgt als Erstes die Bewertung der Lage und der Umgebung. Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung.

Bei Immobilienmaklern gilt noch immer der Spruch: „Die drei wichtigsten Kriterien für den Preis sind Lage, Lage und Lage“

Hier berücksichtigen wir die nähere Umgebung und die regionale Einbettung der Immobilie. Zur näheren Umgebung zählen dann Aspekte wie die unmittelbare Nachbarschaft, die Infrastruktur vor Ort, Verkehrsanbindungen, die Nähe zu Einrichtungen wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln. Die regionale Einbettung bezieht sich vor allem auf den weiteren regionalen Kontext. Also etwa die wirtschaftliche Entwicklung der Region, die Attraktivität des Wohnorts und ähnliche Faktoren.

Es wird dann also ein umfassendes Bild der Umgebung und der Region erstellt?

Alexander Gaisberg: Ja, genau richtig. Die Lage hat einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert. Wenn nicht sogar den Wichtigsten. Eine Wohnung in einer begehrten Stadtlage mit bester Infrastruktur wird deutlich höher bewertet als ein vergleichbares Objekt in einer strukturschwachen Region oder Lage. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Marktsituation. Hier analysieren wir die Nachfrage sowie das Angebot nach vergleichbaren Immobilien in der näheren und weiteren Umgebung. Fundierte Marktanalysen helfen uns außerdem, den erzielbaren Preis realistisch einzuschätzen. Hierfür haben Makler im Allgemeinen ein sehr gutes Gespür. Unsere Immobilienmakler in Böblingen zum Beispiel können hier für deren Region eine sehr präzise Aussage treffen.

Welche Rolle spielen Zustand und Bausubstanz des Gebäudes bei der Bewertung?

Alexander Gaisberg: Der Zustand einer Immobilie ist ebenfalls ein entscheidender und natürlich absolut ausschlaggebender Faktor. Hierbei geht es um den baulichen Zustand, also ob es sich um eine sanierte oder renovierte Immobilie handelt. Wenn umfassende Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen bereits durchgeführt wurden, ist dies sehr positiv für den Wert der Immobilie.

Aspekte wie die Bausubstanz, Asbest oder sonstige Schadstoffe, die Dämmung, das Dach und Fenster sind hierbei von großer und wichtiger Bedeutung. Zusätzlich berücksichtigen wir die Ausstattung der Immobilie. Hochwertige Materialien, modernste Technik und besondere Ausstattungsmerkmale (z.B.: Fußbodenheizung oder auch ein hochwertig gestaltetes Bad) können den Wert einer Immobilie erheblich steigern.

Wie gehen Sie mit ganz besonderen Eigenschaften einer Immobilie um, zum Beispiel einem großen Garten oder einem schönen Swimmingpool?

Alexander Gaisberg: Solche Besonderheiten fließen natürlich immer auch in die Bewertung mit ein. Ein großer Garten oder ein Swimmingpool sind fast immer wertsteigernd. Besonders in Gegenden, wo solche Ausstattungsmerkmale sehr gefragt sind. Allerdings muss man auch hier die Zielgruppe im Blick behalten. Ein großzügiger Garten ist in einer größeren Stadt eventuell weniger relevant als in einem ländlichen Raum, wo Familien eher nach solchen Merkmalen suchen.

Es klingt, als ob viele subjektive Faktoren eine große Rolle spielen. Wie stellen Sie sicher, dass Ihre Bewertung dann objektiv bleibt? Wie verhält es sich mit dem Faktor „Emotionen“?

Alexander Gaisberg: Dies ist ein sehr wichtiger Punkt. Um eine objektive und faire Bewertung zu gewährleisten, nutzen wir weit verbreitete Bewertungsverfahren wie: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Beim Vergleichswertverfahren ziehen wir die Verkaufspreise ähnlicher und vergleichbarer Immobilien in der Region heran.

Das Sachwertverfahren wiederum berücksichtigt die Herstellungskosten einer Immobilie abzüglich eines Abschlags für deren Abnutzung.

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei renditeorientierten Immobilien, also Kapitalanlagen, angewandt und berechnet den Wert basierend auf den zu erwartenden Mieteinnahmen. Durch diese standardisierten Methoden können wir subjektive Einflüsse minimieren.

Sie haben aber natürlich Recht, bei aller Logik darf man nie vergessen, Immobilien sind immer ein emotionales und sehr persönliches Thema.

Wie wichtig ist die Marktkenntnis bei der Immobilienbewertung?

Alexander Gaisberg: Die Marktkenntnis ist essenziell. Ohne diese geht es nicht. Ein Immobilienmakler muss den lokalen Markt sehr gut kennen und aktuellste Entwicklungen mit einbeziehen können. Die Immobilienmakler Makler-BW beobachten den Markt ständig. Wir führen regelmäßige Schulungen durch und tauschen uns untereinander aus. Dadurch sind wir immer auf dem neuesten und aktuellsten Stand. Nur so können wir unseren Kunden eine fundierte und auch eine verlässliche Bewertung anbieten.

Welche Herausforderungen sehen Sie bei der aktuellen Marktlage für die Immobilienbewertung?

Alexander Gaisberg: Der Immobilienmarkt ist derzeit in einem stetigen Wandel begriffen. Steigende Zinsen, nachhaltig geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen und eine durchaus volatile Nachfrage stellen uns vor große Herausforderungen. Es ist wichtiger denn je, flexibel und vor allem anpassungsfähig zu sein. Hier helfen Maklern auch modernste Prozesse und Methoden. Wir von Makler-BW setzen zum Beispiel bereits auf den Einsatz von KI.

Zudem spielen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz (Der Energieausweis) eine immer größere Rolle in der Bewertung. Immobilien mit guter Energiebilanz oder einer Photovoltaikanlage sind gefragter und erzielen meist auch höhere Preise.

Das sind ja sehr viele Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt. Abschließend: Was würden Sie Immobilienbesitzern raten, die ihre Immobilie bewerten lassen möchten?

Alexander Gaisberg: Ich empfehle meistens, sich an einen erfahrenen und vertrauenswürdigen Immobilienmakler zu wenden. Eine professionelle Bewertung berücksichtigt alle relevanten Faktoren und gibt den Besitzern und Käufern eine durchaus realistische Einschätzung des Marktwerts.

Dies ist aber nicht nur für den Verkauf der Immobilie, sondern auch für die eigene Vermögensplanung wichtig und unabdingbar. Ein Immobilienmakler kennt den Markt, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die aktuelle Marktlage und kann daher eine fundierte und objektive Bewertung abgeben.

Vielen Dank, Herr von Gaisberg, für dieses aufschlussreiche Gespräch.

Alexander Gaisberg: Sehr gerne, immer wieder Gern.