Steuerliche Vorteile durch Denkmalimmobilien richtig nutzen

Deutschland ist ein Land mit einer langen Bautradition, die es gilt bewahrt zu werden. Zum Schutz und Erhalt historischer Gebäude gibt es in Deutschland den Denkmalschutz. Rund 650.000 Baudenkmäler gibt es in den 16 Bundesländern der Bundesrepublik. Die meisten Gebäude davon sind Wohnimmobilien, die einen Querschnitt durch viele Bauepochen darstellen und ein Spiegelbild der gesellschaftlichen Entwicklungen darstellen.   

Der besondere Reiz von Baudenkmälern begeistert viele Menschen. Die Architektur ist vielfältig: Gründerzeitbauten in Großstädten, Fachwerkhäuser in Dörfern und Kleinstädten, Siedlungs- und Arbeiterhäuser aus der Zeit um 1900, kubische Gebäude im Bauhaus-Stil, Landhäuser aus der Jugendstilepoche bis hin zu Lofts in ehemaligen Fabrikhallen.

Die Nachfrage nach Denkmalimmobilien ist seit Jahren hoch und steigt noch weiter an. Diese Art von Immobilie ist sowohl bei Selbstnutzern aber auch bei Kapitalanlegern sehr gefragt. Zum einen ist es natürlich etwas Besonders, in einem Baudenkmal zu wohnen. Als Bewohner kann man so einen Hauch der Vergangenheit in seinen Wohnalltag genießen.

Für Kapitalanleger sind Denkmalimmobilien durch ihre steuerlichen Anreize interessant. Zudem sind die Immobilien aufgrund des Wohngefühls und ihrer meistens zentralen Lage auch bei Mietern sehr gefragt, was eine gute Vermietbarkeit gewährleistet.

Jedoch muss bei Baudenkmälern berücksichtigt werden, dass sie in der Unterhaltung wie auch in der Sanierung deutlich aufwändiger sind als Neubauten. Daher gibt der Staat Anreize, damit sich Immobilienerwerber finden, die diese Mehrbelastungen tragen. Das Schöne daran ist, dass von diesen steuerlichen Anreize Kapitalanleger und Selbstnutzer profitieren.

Was ist ein Denkmalimmobilie

Nur weil ein Gebäude alt ist, ist es automatisch ein Baudenkmal. Die zuständigen Ämter der Bundesländer entscheiden, welche Gebäude unter Denkmalschutz stehen und in die Liste der Baudenkmale aufgenommen werden. Dabei können einzelne Gebäude aber auch Straßenzüge oder Wohnviertel unter Denkmalschutz gestellt werden.

Ziel des Denkmalschutzes ist es, das historische Stadtbild der Baukunst dauerhaft zu erhalten. Dazu sollen die Zeugnisse der Kulturgeschichte dauerhaft und unverfälscht erhalten bleiben. Somit können Sie als Erwerber diese Gebäude nicht frei nach ihren Vorlieben verändern oder umbauen. Grundsätzlich müssen alle Maßnahmen mit dem zuständigen Denkmalamt abstimmt und von diesen genehmigt werden.

Damit ein Gebäude diesen Status erlangen kann, muss für den Standort geschichtlich relevant sein. Es können aber noch weitere Kriterien eine Rolle spielen, die jedes Bundesland für sich festlegen kann. Da der Denkmalschutz Ländersache ist, kann es zu lokalen Unterschieden bei den Vorschriften dazu kommen. Auch die Auflage, die bei der Instandhaltung und Sanierung beachtet werden müssen, können je nach Bundesland variieren.

Was muss bei Kauf beachtet werden und wie finden Sie eine passende Immobilie?

Grundsätzlich ist die Standortwahl das erste Kriterium bei der Immobilienauswahl. Hier ist es natürlich entscheidend, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen möchten oder ausschließlich vermieten möchten. Als Selbstnutzer spielen vorrangig persönliche Vorlieben für das Wohnumfeld und die Immobilie an sich eine Rolle. Da kann ein denkmalgeschützes Bauerhaus auf dem Land oder das große Loft im Szenekiez interessant sein. Als Kapitalanleger ist hauptsächlich die Vermietbarkeit und die langfristige Wertentwicklung wichtig. Hier bieten sich zum Beispiel sanierte Altbauten in den Innenstädten großer Städte an.  

Vor dem Erwerb, sollten Sie prüfen, ob die Immobilie tatsächlich den Denkmalstatus besitzt und in der Denkmalliste der Gemeinde aufgeführt wird. Achten Sie beim Kauf auf die Bescheinigung des Denkmalschutzamtes, die bestätigt, dass das Objekt steuerlich abzugsfähig ist. Teilweise kommt es vor, dass die Behörde die Entscheidung über die steuerliche Behandlung an die jeweilige Finanzbehörde delegiert. In diesen Fall prüft das Finanzamt die Investitionen und kann Abschreibungen teilweise oder sogar komplett ablehnen.

Wer eine Denkmalimmobilie kaufen möchte, sollte auch die Folgekosten berücksichtigen. Das sind natürlich zum einen die Sanierungskosten und auf der anderen Seite auch die laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten. Wichtig ist hierbei der Zustand der Immobilie beim Kauf und der Bedarf an notwendigen Sanierungsarbeiten.

Für den Laien ist meistens schwer einzuschätzen, welche Kosten noch für die Sanierung und Instandsetzung entstehen. In diesem Fall bietet es sich eher an, sich an Immobilienanbieter wie die Deutsche Monumentum zu wenden. In diesem Fall erwerben Sie ein Objekt zu einem festen Kaufpreis, in dem die späteren Sanierungskosten schon enthalten sind. Als Käufer ist so eine Kostensicherheit gewährleistet und es ist schon klar, welche Kosten später steuerlich geltend gemacht werden können.

Steuervorteile einer Denkmalimmobilie wahrnehmen

Der Kauf einer Denkmalimmobilie bietet sowohl für Kapitalanleger aber auch Selbstnutzer attraktive Steuervorteile. Die gesetzliche Grundlage sind in den § 7h/i EStG sowie § 10f EStG zu finden.

Als Eigentümer einer Denkmalimmobilie können Sie im Rahmen der Einkommensteuer alle Maßnahmen am Baudenkmal zur Erhaltung und Herstellung der Bewohnbarkeit geltend machen. Dabei gelten folgende Eckpunkte:

• Selbstnutzer:Die Denkmalrelevante Kosten können zehn Jahre lang zu je neun Prozent geltend gemacht werden. So können 90 Prozent der Investitionen steuerlich geltend gemacht werden.
• Kapitalanleger:Bei vermieteten Objekten können die vollen Kosten für die Maßnahmen am Baudenkmal über zwölf Jahre hinweg abgeschrieben werden – acht Jahre lang zu je neun Prozent sowie vier weitere Jahre zu je sieben Prozent.

Als Kapitalanleger können Sie ebenfals die Anschaffungskosten der Immobilie steuerlich geltend machen. In Abhängigkeit vom Baujahr gibt es hier zwei Varianten:

• Bei Immobilien, die vor dem Jahr 1925 gebaut wurden, können die Anschaffungskosten jährlich linear über 40 Jahre abgeschrieben werden.
• Bei Immobilien, die ab dem Jahr 1925 gebaut wurden, können die Anschaffungskosten jährlich linear über 50 Jahre abgeschrieben werden.

Voraussetzung für die steuerliche Unterstützung durch den Staat ist, dass sämtliche Sanierungs- und Umbauarbeiten vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden! Zuständig für alle Umbauten und Sanierungen an Baudenkmälern sind die unteren Denkmalschutzbehörden. Sie sind bei den Kreisen oder Kommunenangesiedelt, meist beim Bau-, manchmal auch beim Kulturamt. 

Die Abstimmung ist wichtig, denn das behördliche Einverständnis ist Bedingung für die spätere Ausstellung der Bescheinigung, die der Steuerpflichtige dem Finanzamt vorlegen muss, um die Denkmalausgaben geltend machen zu können. Liegt die Genehmigung der Denkmalbehörde vor, ist diese für das Finanzamt bindend und es muss den Steuervorteil gewähren.

Für den Immobilienkäufer einer Denkmalimmobilie kann es auch noch eine weitere öffentliche Förderung geben. So bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank) für denkmalgeschützte Immobilien zinsgünstige Darlehen an und bei Erreichung des Effizienzhaus Denkmal einen Tilgungszuschuss zum Darlehen.

Fazit

Denkmalimmobilien sind sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger eine lohnenswerte Investition. Sie bieten nicht nur ein hervorragendes Wohngefühl sondern sind auch eine hohe Rendite. Durch ihre steuerlichen Erleichterungen sind besonders interessant.