Wohnungsneubau Berlin 2014

Baustelle beim Wohnungsbau Foto: Petra Schmidt / pixelio.de

Das IBB Wohnungsmarktbarometer 2014 ist da. Wie bereits in den vergangenen Jahren bildet es die jeweils aktuellen Entwicklungen und Tendenzen am Berliner Wohnungsmarkt ab. Nach Ansicht der von der Investitionsbank Berlin (IBB) im Rahmen des aktuellen Barometers befragten Experten wird der Mietwohnungsmarkt in den kommenden Jahren weiter angespannt sein. Auch bei Wohneigentum übersteigt die Nachfrage das derzeitige Angebot.

Nur bei Mietwohnungen im oberen Preissegment besteht derzeit ein ausgeglichenes Verhältnis. Hier hat sich die Angebotslage seit 2013 verbessert. „Die Angebotssituation  für  Mietwohnungen im unteren Preissegment bleibt angespannt“, sagt Dr. Matthias von Bismarck-Osten, Generalbevollmächtigter der IBB. „Es werden deutlich mehr preisgünstige Wohnungen nachgefragt als angeboten.“ Etwas positiver als im Vorjahr fällt die Beurteilung der Angebotssituation für Mietwohnungen im preisgebundenen Segment und für Einfamilienhäuser zur Miete aus. Innerhalb der nächsten drei Jahre wird keine Entspannung der Marktlage erwartet. Je nach Segment betrifft die Anspannung die Bezirke in unterschiedlicher Intensität.

Für Wohneigentum besteht aus Expertensicht auch 2014 noch ein Nachfrageüberhang, der sich in den nächsten drei Jahren aber verringern wird. Der Aufwärtstrend beim Angebot wird in allen Segmenten erwartet. „Die Experten gehen aber davon aus, dass das Angebot an Eigentumswohnungen stärker zunimmt, als das an Reihenhäusern und frei stehenden Einfamilienhäusern“, so Bismarck-Osten. Ein geringerer Zuwachs wird für das eher kleine Segment der Doppelhäuser erwartet.

In der aktuellen Befragung hat sich das Investitionsklima in Berlin nach Einschätzung der Experten auf hohem Niveau leicht eingetrübt, es werden jedoch Verbesserungen für die kommenden drei Jahre erwartet. Für den Neubau von Mietwohnungen hat sich das Klima im Vergleich zum Vorjahr etwas verschlechtert. Es wird derzeit nur noch als durchschnittlich bewertet, jedoch werden bessere Perspektiven für die kommenden Jahre gesehen. Hier zeigen möglicherweise die geplante Mietrechtsänderungen Auswirkungen auf die Stimmung der Branche. Auch das Klima für den privaten Erwerb von bestehendem Wohnraum hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht verschlechtert, wird aber noch als gut bewertet. Auch hier werden die Perspektiven für die kommenden Jahre positiv gesehen. Das Investitionsklima für den Neubau von Eigentumswohnungen und Eigenheimen ist bereits gut und wird nach Expertenmeinung auch zukünftig positiv sein.

Wie auch im Jahr 2013 steht bei den wahrgenommenen Problemen die Finanzierbarkeit der Wohnkosten im Vordergrund. Dr. Matthias von Bismarck-Osten: „Die meistgenannten Probleme sind steigende Mieten und Nebenkosten sowie die geringen Einkommen der Wohnungssuchenden.“ Vor diesem Hintergrund überrascht auch nicht, dass die Schwierigkeit, Modernisierungen über die Miete zu finanzieren, weiterhin oben in der Rangfolge der Probleme rangiert. Vor dem Hintergrund des großen Neubaubedarfs werden der Mangel an geeigneten Bauflächen sowie der Widerstand gegen neue Bauvorhaben als gravierende Probleme genannt. Die Wohnungsbauförderung wird aktuell weitaus weniger kritisiert, als dies noch vor einem Jahr der Fall war. Im Vergleich zu 2013 und den vorangegangenen Befragungen stellen nicht kostendeckende Mieten und die nicht nachfragegerechten Wohnungsbestände keine gravierenden Probleme mehr dar.

Was die Anforderungen an das Wohnungsangebot im Mietwohnungssegment betrifft, so werden hier Ausstattungsmerkmale wie Balkone, Terrassen, neue Bäder zusammen mit günstigen Mieten und einem stabilen sozialen Umfeld als wichtigste Faktoren für die nachhaltige Vermietbarkeit eingeschätzt. Die Erreichbarkeit der Wohnung mit einem Aufzug rangiert in  der Wichtigkeit noch vor einem niedrigen Energieverbrauch. Offenkundig sind die Energiekosten bislang nicht bestimmend für die Vermietbarkeit von Wohnungen. Eine barrierearme Ausstattung ist nur für Teile der potenziellen Mieter wichtig.

Die erforderlichen Qualitätsmerkmale bei Wohneigentum unterscheiden sich nach Einschätzung der Experten von den Anforderungen im Mietwohnungssegment. „Der günstige Kaufpreis rangiert im Unterschied zur Miete nur im Mittelfeld“, erklärt der IBB-Generalbevollmächtigte. Am wichtigsten ist die Ausstattung der Wohnung mit einem Balkon oder einer Terrasse, gefolgt von einem stabilen sozialen Umfeld. Das neuwertige Bad rangiert im Eigentumssegment in der Wichtigkeit vor einem niedrigen Energieverbrauch und der Ausstattung mit  einem Aufzug.

Alles in allem erwarten die Experten, dass die Nachfrage nach Wohnraum zur Miete zukünftig in fast allen Segmenten in den nächsten Jahren weiter ansteigen wird. Die Nachfrage für Wohneigentum bleibt überwiegend gleich hoch, bis auf Eigentumswohnungen, für die eine noch größere Nachfrage als bisher erwartet wird.