Immobilien korrekt bewerten

Bei der Immobilienbewertung empfiehlt es sich, auch auf die Details zu achten. Foto: djd/talocasa/shutterstock

(djd/pt). Für den Wert einer Immobilie spielen drei Faktoren eine entscheidende Rolle: Lage, Lage und nochmals die Lage. Dieses nicht ganz ernst gemeinte, oft gehörte Bonmot hat durchaus seine Berechtigung. Eine noch so komfortabel ausgestattete Eigentumswohnung lässt sich ungleich schwerer vermarkten, wenn sie im „falschen“ Stadtteil liegt. Im Gegenzug werden Eigenheime in Trendvierteln häufig mit einem kräftigen Preisaufschlag vermarktet. „Für den Laien sind diese Mechanismen beim Immobilienkauf und -verkauf nicht immer auf den ersten Blick zu durchschauen. Umso wichtiger ist eine unabhängige, professionelle Immobilienbewertung, die vor jedem Vertrag stehen sollte“, empfiehlt Martin Blömer vom Verbraucherportal Ratgeberzentrale.de.

Die Lage einer Immobilie ist entscheidend

Nicht jeder Makler ist vertrauenswürdig: An verschiedenen Qualitätskriterien können Verbraucher seriöse Anbieter erkennen.
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Oft kann die Bewertung bereits im selben Stadtviertel von einer Straße zur nächsten deutliche Unterschiede aufweisen, bestätigt auch Sebastian Wagner, Geschäftsführer der unabhängigen Immobilienberatung talocasa.de: „Die Lage der Immobilie ist der wichtigste Faktor für die Immobilienbewertung. Um eine korrekte Einschätzung vornehmen zu können, ist allerdings umfangreiches Fachwissen notwendig.“ Schließlich fließen zahlreiche Faktoren in den Betrag, der am Ende sowohl den Kaufinteressenten als auch den Verkäufer interessiert. Ausstattung und baulicher Zustand des Eigenheims sind dabei ebenso wichtig wie der energetische Standard, der mit einem Energieausweis belegbar sein sollte.

Zusätzlich sind rechtliche Aspekte von Bedeutung, erläutert Sebastian Wagner: „Je nachdem, wie frei der Käufer über das Haus oder die Wohnung verfügen kann, hat die Immobilie für ihn einen anderen Nutzwert. Dies kann sich natürlich auch im Preis widerspiegeln.“ Positiv auf den Verkaufspreis kann es sich zum Beispiel auswirken, wenn der Bebauungsplan eine zusätzliche Bebauung auf dem Grundstück erlaubt. Einschränkungen der Nutzung durch Denkmalschutz oder durch bestehende Mietverhältnisse wirken hingegen preismindernd. Da viele Fragen zu berücksichtigen sind, sollte man mit einer Bewertung stets erfahrene Fachleute beauftragen. Auf www.talocasa.de können Hausbesitzer eine kostenfreie Bewertung anfordern.

Drei Verfahren zur Immobilienbewertung

Möglich sind dabei drei Methoden: Beim Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilien zur Bewertung herangezogen. Dies ist sowohl für Häuser, Wohnungen als auch für Grundstücke möglich. Mit dem Ertragswertverfahren wird, vereinfacht gesagt, der zukünftige finanzielle Ertrag des Objektes ermittelt. Je nachdem, welche Verzinsung der Käufer der Immobilie auf sein eingesetztes Kapital erwartet, kann mit dieser Methode der Preis recht präzise ermittelt werden. Diese Methode eignet sich in erster Linie für vermietete Objekte. Die dritte Möglichkeit ist das Sachwertverfahren, das sich insbesondere für selbstgenutzte Immobilien anbietet. Hierbei werden der Gebäude- und Grundstückswert anhand der Herstellungskosten ermittelt. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass der Gebäudewert entsprechend des Alters und der bisherigen Abnutzung gemindert wird.